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一直以來,綠城集團因爲其擴張激進而著稱,董事會主席“宋員外”甚至被形容爲房地產行業的賭徒而另業內側目。近日,綠城更是緋聞纏身:先是旗下綠城西子·杭州御園項目因涉嫌建在“杭州南宋皇宮東宮遺址之上”而被緊急叫停,接下來又被傳因資金緊張而不得不四處求助信託資金進行“輸血”。
爲此,《證券日報》記者就市場傳言採訪了綠城中國的某高管,該名人士稱:“現在資金鍊很緊,我們是承認的”,同時表示,爲了應對目前樓市的調控政策,綠城將減少拿地、加速推盤,同時尋找資金充裕的合作方予以支持。
從激進擴張到保守經營,綠城中國可謂給調控下的房地產開發商的生存狀態做了一個特寫。
融資有術到騰挪乏力
截至2010年12月31日,綠城中國的淨負債率(淨負債/淨資產)爲132%,與去年相比這一數字進一步上升。
事實上,綠城中國的資產負債率一直在持續攀升:2007-2010年,其資產負債率分別爲71.14%、75.99%、83.51%以及88.47%。可以說,融資創新方面,綠城堪稱箇中高手:
2006年發行本金總額1.3億美元的可換股債券,其中包含6500美元的有抵押2011年到期強制性可換股債券以及6500美元的有抵押2011年到期非強制性可換股債券;
2006年11月,綠城中國再次發行本金總額4億美元的高收益債券,年息率爲9%,承諾於2013年11月8日前贖回;
不過,2008年金融危機影響下,房地產形勢低迷。與此同時,綠城開始面對所回購所發行債券壓力。業內猜測,綠城爲了償還海外債,纔不得已以年利率14%的高成本,與中海信託簽署了一份條款複雜的信託合約。
其實,發行債券所帶來的問題已經使綠城有所警示。5月24日,綠城中國某高管接受《證券日報》記者採訪時表示,公司已經不傾向於通過發債來獲得資金。在他看來,巨大規模的債務一旦到期,將會給公司帶來極大的壓力。
截至2010年12月31日,僅在綠城年報當中披露的信託合作對象就包括了中海信託、中泰信託以及平安信託三家,涉及信託資金總額50億元;而根據有關媒體統計,綠城可能與11家信託合作,總計藉助信託融資近百億元。2010年年報更進一步顯示,綠城中國年度利息開支就高達26.62億元!
報告期內,扣除掉預售款後,綠城中國尚有近400億元的流動負債。爲此,上述綠城高管坦承“現在資金鍊很緊,我們是承認的”。不過,在他看來,公司財務狀況依舊要好於2008年。並且,在現有條件下,綠城將致力於獲得銀行貸款,也爭取平安信託對其進一步的支持。
合作方“被”分擔資金壓力?
之前,有知情人士對《證券日報》記者表示,作爲材料供應商,與綠城合作帶來的利潤並不如與其它開發商的合作,而且,綠城還會滯留上游商戶的代墊費用,“要幾次三番的催促纔會拿到回款”。不過,上述綠城高管接受採訪時表示,綠城在於供應商合作的時候,並沒有刻意擠壓合作方的利潤空間。
但是,有關回款不力一說,上述人士則表示,上游合作方爲開發商墊資是一種正常現象。只不過,在現行調控環境下,“我緊,他們也就緊”——在這個時期由上游企業承擔資金壓力也是“應該的”。不過,綠城並未刻意剋扣對上游企業的回款。
綠城未來或將放慢擴張
事實上,即使實力強大、背景雄厚如保利,近年來其資產擴張速度也要遜於綠城:2007-2010年間綠城中國的總資產增速分別爲84.24%、30.27%、76.28%以及66.09%。可以說,除了在2008年的金融危機背景下增速放緩外,綠城的增速都在60%以上。
競爭均衡理論曾經指出,一個企業不可能永遠以高於宏觀經濟增長的速度增長下去。可是,綠城中國卻不僅在以高於GDP的增速、同時也在以高於同行業佼佼者的增速在飛速發展着。不過,“宋員外”帶領下的綠城中國,雖然度過了金融危機,卻迎來了“史上最嚴厲”調控:
國土部的監測在後,住宅限購令在前,資金緊張的綠城如何應對政策的“前後夾擊”?上述高管表示,綠城將減少拿地,同時加大推盤,“即使我們要增加項目的話,也將採取引入合作伙伴的方式”。
在選擇項目合作開發夥伴時,綠城高管對《證券日報》記者表示,公司傾向於選擇那些擁有資金卻不從屬房地產開發行業的企業作爲合作伙伴——“他們要有的是錢,同時資金又不受到限制”的合作方最受綠城歡迎。
2011年的綠城,將在“不增加負債的情況下”,爭取規模的擴張。同時,年報中顯示綠城將用2-3年的時間,將企業負債控制到合理的水平。
“事實上,今年以來,我們已經很少出現在土地市場上。未來即使要增加項目,我們也會選擇與人合作的方式來獲得土地並進行開發”,上述高管對《證券日報》記者表示。
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